Quando andiamo incontro a lavori di ristrutturazione, riqualificazione o costruzione di un immobile, sappiamo bene quanto sia difficoltoso – economicamente e burocraticamente – fare le cose in modo corretto.
Vediamo insieme come è possibile scegliere una casa che sia a norma e quindi sia una garanzia di investimento.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Conformità edilizia
Come già detto, quando viene acquistato o venduto un immobile non conforme a livello edilizio (ossia non in regola con i progetti e le autorizzazioni comunali rilasciate) l’atto di compravendita stipulato (redatto) potrebbe addirittura essere NULLO!
–Ma quand’è che un immobile “non è conforme” (o parzialmente abusivo)?
Semplice: quando manca almeno una delle famose 3 CONFORMITA’ ossia:
- –la conformità del disegno reale di rilievo –
- la conformità del disegno delle pratiche edilizie depositate in Comune–
- la conformità del disegno della planimetria catastale
Come già detto, quando si fa un atto di compravendita di un fabbricato (di qualsiasi tipo, e a maggior ragione per la casa che stai acquistando con i risparmi che ti sei sudato), la prassi vorrebbe che venditore e compratore procedano ad incaricare un tecnico (di solito un geometra) per verificare che a livello di pratiche edilizie “sia tutto a posto” e che quindi rilasci una Relazione di Regolarità Edilizia (appunto R.R.E.).
–Purtroppo però, nella stra-grande maggioranza delle volte si cerca di evitare spese (che per un occhio inesperto) paiono superflue e quindi, di comune accordo tra venditore ed acquirente, si decide di non far fare questa R.R.E. (Relazione di Regolarità Edilizia) e ci si affida solo alla dichiarazione del venditore che “E’ TUTTO A POSTO”. Sicuramente il venditore è una persona onestissima e precisa, quindi la sua “affermazione” anzi DICHIARAZIONE che è tutto a posto va benissimo (oltretutto lo dichiara davanti ad un Notaio, assumendosene la responsabilità) e quindi puoi dormire sonni tranquilli.
Ma se così non fosse? Che cosa succederebbe se la sua dichiarazione non fosse del tutto vera?
Si aprono due possibilità:
- La più drastica è che l’immobile sia completamente abusivo; quindi l’Atto sarà nullo, dovrai prenderti un Avvocato e chiedere i danni al venditore (sperando che nel frattempo non si sia trasferito altrove).
- La seconda è che l’immobile non sia abusivo ma che nel corso degli anni siano state fatte delle modifiche (ampliamento, spostamento di qualche muro, cambi di destinazione d’uso ecc..) senza aver presentato il progetto in Comune.–
Se hai incaricato un tecnico per fare questi accertamenti PRIMA dell’Atto, ed hai appurato l’esistenza di queste irregolarità, sarà il venditore a sistemare l’immobile per poterlo vendere in tutta regolarità. (ti consiglio di procedere in prima persona a regolarizzare l’immobile col tuo tecnico di fiducia visto che una volta acquistato sarà tuo!).–
Se però non hai incaricato un tecnico per controllare la regolarità dell’immobile…
Nel momento che vorrai ristrutturare, modificare, dividere, ampliare, RIVENDERE o chiedere un mutuo ecc.. dovrai PRIMA procedere a regolarizzare il tuo immobile.–
Devi sapere che l’esistenza del CERTIFICATO DI AGIBILITA’ NON significa che l’immobile sia conforme.
Il certificato di agibilità di fatto “certifica” solamente che l’immobile può essere abitato e che è idoneo alla permanenza delle persone e che quindi i locali sono salubri, che ci sono gli impianti della luce, riscaldamento, i servizi igienici e che paghi le giuste tasse nei confronti dello stato.–
Se stai per acquistare casa ti consiglio vivamente di verificare quanto ti ho spiegato prima, se non sei in grado di farlo di persona, affidati ad un tecnico esperto del settore, di sicuro non te ne pentirai.